by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

£1300 Cashflow w 13 miesięcy z 2 nieruchomości w Anglii – inspirująca historia mojego czytelnika.

10/07/2020 by Grzegorz Dudek
£1300 Cashflow w 13 miesięcy z 2 nieruchomości w Anglii – inspirująca historia mojego czytelnika.

Dzisiaj zapraszam do przeczytania gościnnego wpisu Grzegorza Dudka który inwestuje w nieruchomości w UK.. Opowie Wam jak kupuje domy prawie bez angażowania własnej gotówki i wyciąga na tym grube marże 😉

Inwestowanie w nieruchomości w Anglii – czy to takie proste?

Inwestowanie w nieruchomości w Anglii staje się coraz popularniejsze w Polsce. Zauważyłem, że wielu inwestorów z Polski przenosi się z inwestycjami do UK. Re kredytowanie, skalowalność i portfolia kilku/kilkunastu nieruchomości dających cashflow na poziomie kilku tysięcy funtów nie jest wcale takie trudne do osiągnięcia. We wpisie udowodnię Ci, że ROI na poziomie 50%-70% są do osiągnięcia. Pokażę też, że wcale nie trzeba mieć dużego kapitału, aby zacząć i robić to skutecznie. Artykuł jest moją własną historią podpartą cyframi.

Coś tam o mnie, moje początki w Anglii? Dlaczego nieruchomości oraz jak kupiłem pierwszy dom w UK.

Jestem Grzegorz. Pochodzę z małej podkarpackiej wsi, do Anglii wyemigrowałem wraz z żoną w 2014 roku do miasta Stoke-on-trent. Początki nie były łatwe, praca w magazynowej chłodni 10 -12h dziennie, 5-6dni w tygodniu, dojazd autobusem 1,5h w jedną stronę. Wszystko za £6,50/h co przekładało się na £260 na czysto w skali tygodnia. Takie są tutaj realia, większość rodaków przyjeżdżających do U.K właśnie tak zaczyna. Wiesz coś o tym Rafał, prawda? Duży procent tych ludzi zostaje w magazynie bojąc się zmian.

Mnie w głowie pomieszała książka Roberta Kiyosaki ‚bogaty ojciec biedny ojciec’. Po przeczytaniu odszedłem z etatu i już tak zostało. Nie było lekko, jednak z perspektywy czasu nie żałuję! Na etacie spędziłem 15 miesięcy mojego życia i była to tylko Anglia. W Polsce nie pracowałem nigdy. Po rzuceniu etatu w Anglii próbowałem wielu rzeczy. Początkowo było to pogotowie komputerowe dla rodaków, serwis informacyjny na wyspach (wiesz.co.uk), przedstawicielstwo thermomix, szukanie lokatorów na pokoje dla znajomego Anglika, drobny handel po blog grzegorzdudek.net, który obecnie rozwijam. W międzyczasie cały czas chłonąłem książki, jeździłem na spotkania networkingowe z branży nieruchomości. Poznawałem lokalny rynek szykując się do zakupu pierwszej nieruchomości.

inwestowanie w nieruchomosci w anglii
 

Skąd pomysł na nieruchomości oraz jak kupiliśmy swoją pierwszą nieruchomość w Anglii.

Pierwszy rok emigracji był standardowy. One way ticket w odwiedziny do znajomych. Plany się zmieniły i szybko znaleźliśmy pracę. Po odłożeniu małej kupki pieniędzy przyszła pora na zmiany. Wyprowadziliśmy się z pokoju na flata (kawalerka). I właśnie wtedy zapaliła mi się lampka w głowie. Postanowiłem policzyć ile lat mieszkania na takim flacie potrzeba, aby wyrzucić w błoto pieniądze o równowartości tego flata. Rozumiesz?

Przykład, koszt flata wtedy to £50.000 przy wynajmie w okolicy £500/miesięcznie. Daje to £6.000 rocznie za sam wynajem. Oznacza to, że wynajmując taki flat przez 8 lat spłaciłbym go w całości, zamiast oddawać czynsz dla landlorda. Sprawdziłem jak wyglądają kredyty hipoteczne, jaka była by rata miesięczna przy zakupie domu do remontu w okolicy £50.000 . Po researchu miłe zaskoczenie. Odsetki 2,2% , rata kredytu o połowę tańsza względem wynajmu. Na depozyt pieniążki były już uzbierane, więc decyzja była szybka i konkretna. Kilka miesięcy edukacji, pierwsze spotkanie networkingowe GIC Birmingham z Pawłem Albrechtem – ahh to było mega inspirujące spotkanie, które dało mi dużego kopa.

Zaczęło się szukanie deala. Kilkanaście oglądniętych domów i pierwsza zaakceptowana oferta. Dom szeregowy, dwupiętrowy (terraced house) około 80m² w cenie £52.000. Dom do kapitalnego remontu. Z budowlanką nie miałem żadnego doświadczenia, pomyślałem jednak, że spróbuje. Jest YouTube, pomoc taty, żony – dam radę. Przez kapitalny remont, zmianę hydrauliki i elektryki, oraz dodanie kolejnej łazienki podnieśliśmy wartość nieruchomości, która sama z siebie była zakupiona poniżej ceny rynkowej. No i zaczęło się…

nieruchomosci w uk
 

Re kredytowanie / Remortgage – opcja na skalowalność i kupowanie nieruchomości za nieruchomością jednym kapitałem.

W Anglii system kredytów hipotecznych jest rozwinięty dużo bardziej i lepiej niż w Polsce. Bez problemu można zmieniać kredyt hipoteczny na inny po okresie fixed rateFixed rate to okres stałej stopy oprocentowania określony w czasie (2,3,5,7 czy 10 lat). Gdy taki fix się skończy (w naszym przypadku było to 2 lata), można bez płacenia kary przejść do innego banku i wziąć nowy kredyt. Najciekawsze w tym wszystkim jest to, że nowy bank wycenia nieruchomość od nowa. Biorąc pod uwagę podniesienie wartości nieruchomości i zakup poniżej wartości rynkowej była spora górka.

Pierwszy kredyt był zrobiony na cenie zakupu £52.000. Wycena po remoncie wynosiła £75.000 . Nowym kredytem, spłaciliśmy stary kredyt, a nadwyżka trafiła na konto prywatne. Fajnie co? Mało tego, ostatnie wzrosty doprowadziły do wyższej wartości tej nieruchomości. Obecnie jest warta około £95.000. O wartości świadczy identyczny dom, który kupiłem w tym roku na tej samej ulicy. Bank po remoncie wycenił na £95.000. A więc za jakiś czas kolejny remortgage z wyciągnięciem kapitału na kolejne inwestycje.

Pierwsza udana konwersja – 2 pokoje / jedna łazienka do 4 pokoje dwie łazienki (HMO – wynajem na pokoje ) z ROI 70% oraz £11,219 cashflow rocznie!

Pomyślałem, zacznę z grubej rury, czyli aukcja nieruchomości, zakup totalnej rudery, po czym konwersja do HMO (dom wynajmowany na pokoje). Presja, ryzyko przez ograniczony kapitał i skalę projektu z tak małym doświadczeniem było duże. A, że lubię wyzwania – spróbowałem.

Projekt podobny do poprzedniego, dwupokojowy dom szeregowy (terraced house). Cena zakupu £50.000 i tyle kapitału było na moim koncie w dniu aukcji. Kupiłem bez użycia kredytu hipotecznego. Nie miałem jednak pieniędzy na remont, na który wydałem prawie tyle, co i na zakup. Na remont użyłem środków z pożyczek gotówkowych oraz kart kredytowych. Remont przeprowadziłem samodzielnie, zatrudniając jedną osobę, która była niemalże od początku do końca projektu. Czasami zatrudniałem pomocników, czy znajomych, jeśli mieli jakieś ‚okienko’ w grafiku. Sam jednak codziennie ciężko pracowałem po kilkanaście godzin przez około pół roku.

Nie obyło się bez niespodzianek i dodatkowych prac. Przy końcówce byłem zadłużony pod korek. Gdyby remont rozjechał się w czasie jeszcze bardziej, byłoby naprawdę kiepsko. Karty kredytowe w UK mają pewien okres 0% od czasu otworzenia konta. Później zaczynają się wysokie odsetki, których byłem bardzo blisko. Pokoje w HMO wynajmuje się w pełni umeblowane, a mi przy końcówce brakowało środków na to wszystko. Na szczęście mam tutaj tatę, na którego zrobiliśmy zakupy na całe AGD, RTV, meble czy kuchnie w systemie ratalnym 0% (IKEA, Argos & B&Q).

Po remoncie za kredytowałem inwestycję kredytem hipotecznym. Wycena, jaką dostałem to £105.000. Z kwoty tej zostawiłem 25% depozytu, a reszta środków trafiła na moje prywatne konto. Ze środków tych spłaciłem zadłużenia.

Górka została na kolejną inwestycję. ROI, jaki wyszedł to 70%. Po re kredytowaniu zostawiłem jedynie £16.000 swojego kapitału w tej inwestycji. Patrząc na roczny dochód ponad £11.000 inwestycje uważam za mega udaną. Na koniec chciałbym dodać, że wycena była zaniżona przez błąd w aplikacji brokera kredytowego. Wartość domu to £125.000 i na taką wycenę liczę za rok. Prawdopodobnie wyciągnę kapitał z tej nieruchomości po raz kolejny. Wystawiłem też ten dom na sprzedaż, aby sprawdzić jego cenę rynkową. Dostałem kilka ofert w okolicy £130.000. Lokalna agencja wyceniła ten dom podobnie. Jeśli nie pomylę się z wyceną oznaczać to będzie nieskończony ROI.

zwroty z nieruchomosci w uk
 

Ryzyko £7.100 które poniosłem przy kolejnej inwestycji rudery z aukcji.

Początek drugiej inwestycji również mega ryzykowny. Nie miałem kapitału, ponieważ proces re kredytowania poprzedniej nieruchomości był w toku. Na aukcji pojawił się atrakcyjny dom po sąsiedzku (5 metrów od mojego domu w którym mieszkam). Idąc na aukcję w Anglii, po wygraniu licytacji trzeba wpłacić 10% oraz opłatę aukcyjną £840 (razem £7.100). Kolejne 90% trzeba wpłacić w przeciągu 28 dni.

Moje oszczędności wynosiły wtedy jedynie £1.000. Pieniądze na depozyt pożyczył mi dobry kolega za co jestem mu mega wdzięczny! Proces re kredytowania poprzedniej nieruchomości udało się sfinalizować w 28 dniach, więc miałem na wpłatę 90%. Inwestycja ta zrobiona identyczną strategią – zakup bez kredytu hipotecznego, remont po czym rekredytowanie i wynajem. Cena zakupu nieruchomości to £56.000. Remont został przeprowadzony przeze mnie samego, jak i drugiego pracownika, którego zatrudniłem na ten okres. Malowaniem i dekoratorką zajęła się żona. Od czasu do czasu zatrudniałem pomocnika czy znajomych. Remont kosztował mnie £20.000.

W jednym, jak i drugim projekcie swój czas sumiennie liczyłem jako koszt projektu. Remont tego domu był również kapitalny. Zmienione zostało wszystko poza dachem i oknami. Remont kosztował mnie znacznie mniej od poprzedniego, był to projekt pod wynajem dla rodziny (single let). Projekty te mają mniej regulacji do spełnienia i zwykle są o połowę tańsze i szybsze do zrobienia. Wycena, jaką dostałem po remoncie to £95.000. ROI jaki wyszedł to 52.8% . Cashflow roczny £4.800. Wynajem £550 miesięcznie, rata miesięczna to £131 (spłata tylko odsetek). Po re kredytowaniu w dealu zostawiłem niecałe £10.000 własnego kapitału. Plan B to sprzedaż przy której odzyskuje jeszcze £24.000, które są moim kapitałem w depozycie (25%). Projekt uważam również za mega udany.

zwroty z single let anglia
 

 

Podsumowanie z ostatnich 2 inwestycji i plany na przyszłość.

nieruchomosci w uk
 

Zapraszam do komentowania, będę tutaj zaglądał i odpowiadał na wasze komentarze. ;-)