by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Moje drugie mieszkanie na wynajem. Tym razem M4

13/04/2021 by Rafał Santoro
Moje drugie mieszkanie na wynajem. Tym razem M4

W marcu 2020 roku kupiłem drugie mieszkanie na wynajem. Klucze od poprzedniego właściciela odebrałem dopiero po roku. Remont i samo wynajęcie zajęło kolejnych kilka tygodni. O szczegółach opowiem w kolejnych paragrafach.

Zakup w 2020

Plusem tego zakupu była motywacja sprzedającego. Potrzebował gotówki na budowę domu, jego żona była w zaawansowanej ciąży, a zza horyzontu wychylała się pandemia.

Początkowo sprzedający nie był zainteresowany ceną jaką zaproponowałem, ale po kilku tygodniach zmienił zdanie. Pewnie wolał mieć już to z głowy. Zapowiedziany był lockdown i ponowne zamknięcie notariuszy na nie wiadomo jak długo – mógł być problem z przyklepaniem transakcji.

Z tego co wiem, sprzedał mieszkanie za tyle, za ile je kupił kilka lat temu. Patrząc po cenach historycznych kupując przepłacił, a sprzedając stracił. Dlaczego tak zrobił mogę jedynie spekulować, ale to pokazuje jak ważne jest oszczędzanie, żeby nie stanąć pod ścianą i kupować za drogo czy sprzedawać za tanio.

Minusem zakupu było to, że właściciel miał opuścić mieszkanie dopiero za rok – dopóki nie wybuduje domu. Podejrzewam, że z tego powodu nie mógł znaleźć lepszej oferty.

Drugim minusem było to, że brakowało mi kilkadziesiąt tysięcy złotych na zakup gotówką. Chciałem uniknąć biegania po bankach ponieważ mam awersję do papierkologii. Z pomocą i pożyczką przyszedł mi jeden z czytelników za co jestem bardzo wdzięczny. Spisaliśmy umowę, a zgłoszenie jej do skarbówki kosztowało tylko 100-200zl o ile dobrze pamiętam. Na dzień dzisiejszy spłaciłem 3/4, do wakacji 2021 roku zamknę temat.

Opis mieszkania

Mieszkanie kupiłem w średniej wielkości mieście, w tym samym w którym mam już kawalerkę.

Składa się z trzech dużych pokoi. Kilka lat temu przeszło gruntowny remont więc jest w miarę nowoczesne. Do tego balkon, piwnica, rowerownia i dostęp do parkingu ze szlabanem. Blok z lat 90 po wymianie instalacji, ociepleniu, melioracji itd.

Gdybym kupił w tym samym metrażu mieszkanie od developera, zapłaciłbym pewnie dwa razy więcej po doliczeniu kosztów wykończenia i miejsca parkingowego. W starszym bloku dostałem niejako gratis piwnicę i parking ze szlabanem. Nie mówiąc o nieprzechodnich pokojach, z którego najmniejszy jest większych od niektórych kawalerek w Krakowie.

Cena za metr kwadratowy po uwzględnieniu wszystkich kosztów (notariusz, wyposażenie, remont itd.) wyniosła ok. 4500 zł/m2. Całkiem niedrogo, nie wiem czy dzisiaj możliwe jest wybudowanie surowego metra za tyle.

Wokół bloku jest dużo zieleni, widać też trochę góry.

Minusem mieszkania jest stosunkowo wysoki czynsz, na poziomie 800 zł dla 4-osobowej rodziny.

Odbiór mieszkania w 2021 + Remont

Po odebraniu kluczy spędziłem dwa weekendy na doprowadzeniu mieszkania do porządku, odmalowaniu i drobnych naprawach.

Jedna z zielonych ścian przed i po

Niestety poprzedni właściciel miał dziwny gust i dwie ściany w sypialniach były ZIELONE. Dopiero 3-4 warstwy białej farby to pokryły.

Drobnych napraw wymagały np. popękane klamki w oknach (6zl za nową klamkę, tanioszka), skrzypiące zawiasy, nie domykające się półki.

W kuchni zostały meble, piekarnik, płyta i mikrofalówka, ale musiałem dokupić lodówkę i pralkę. Kupiłem kilka lamp i punktów świetlnych (26zl za szt.). Łóżko, materac, stół, krzesła i stoliki kawowy z Ikei. Przy okazji przyznam, że byłem pierwszy raz w Ikei i pobyt tam był traumatycznym przeżyciem. Jedna alejka o długości kilometra, bez możliwości pomijania działów. Ceny fajne, ale przeprawianie się przez ten labirynt to coś strasznego.Mieszkanie nie zostało w pełni wyposażone, chciałem je wyposażyć minimalnym zakresie. Zamierzam je powoli wyposażać przy okazji rotacji lokatorów, mając już spokojną głowę – remonty są stresujące.

Całkowity koszt odświeżenia i doposażenia mieszkania to 5800 zł. Gdybym wziął ekipę do malowania, montażu i napraw, musiałbym doliczyć pewnie drugie tyle.

Malowanie i drobne naprawy da się zrobić samemu. Jest youtube, trochę się poprzeklina ale warto. To już trzeci raz kiedy malowałem mieszkanie na wynajem (poprzednie dwa razy kawalerkę), zaoszczędziłem w ten sposób już kilka tysięcy złotych.

Wynajem

Moje M4 wynajęło się po 14 dniach.

Nie opłaca się wystawiać na Otodom (płatne 59zl). Ogłoszenie wystawione na OLX miało 1600 wyświetleń i 60 odsłon nr telefonu. Na Otodom tylko 189 wyświetleń i 15 odsłon telefonu.

Początkowo dałem cenę z sufitu 2000 zł. Plan był taki żeby co kilka dni obniżać, ale w pierwszym tygodniu nie było wielkiego ruchu.

Mieszkanie obejrzało tylko kilka osób. Niektóre bardzo podejrzane, jak na przykład małżeństwo z dzieckiem i dziadkami, którzy prosili o wystawienie jakiegoś zaświadczenia do urzędu miasta o wynajmie (ktoś wie po co takie chcieli?). Do tego pracę miał tylko ojciec dziecka, a dziadkowie nie mają żadnego mieszkania na własność – umowa o najem okazjonalny nie wchodziła w grę. Chcieli na już, bez negocjowania. Coś tu nie grało.

Kolejny z oglądających zaproponował 1700 zł za miesiąc, ale miał czwórkę dzieci w wieku od zera do 8 lat. Postanowiłem zaczekać bo wiem, że miałbym problem z sąsiadami poniżej. Mnie irytowało kiedy miałem nad sobą jedno małe tupiące dziecko, a co dopiero gdy jest ich czwórka. Do tego zużycie mieszkania i uszkodzenia z taką ilością dzieci byłyby duże. Ściany da się pomalować, ale porysowane drzwi zostaną już na zawsze.

W drugim tygodniu obniżyłem cenę na 1600zl i to był błąd. Nagle wszystkie osoby które obserwowały ogłoszenie zaczęły dzwonić i się umawiać. Istny młyn. Rozsądniejsze byłoby obniżanie o 100 zł co 2 dni.

W tym przedziale cenowym zaczęły przychodzić na oględziny już samotne pary, a tacy klienci mnie najbardziej interesowali.

Najdziwniejszym oglądającym była młoda dziewczyna. Najbardziej interesowała ją wysokość sufitu, miała zrobione tipsy, modne ciuchy i tak dalej. Na co jednej dziewczynie takie duże mieszkanie? Jedną z moich teorii jest taka, że to escort girl martwiąca się o to, czy zmieści się rura do tańczenia;) Pół żartem, pół serio.

Ostatecznie na wynajem zdecydował się młody chłopak z dziewczyną. Przyszedł, obejrzał, po dwóch dniach przyprowadził dziewczynę żeby też się rozejrzała i tego samego dnia wpłacili czynsz za pierwszy miesiąc. Stargowali cenę do 1500 zł.

Oboje mieszkają w różnych miastach i postanowili wynająć mieszkanie gdzieś po środku. Dzieci jeszcze nie mają, ale wprowadzą się z psem ciułałą (na pewno niepoprawna pisownia).

Nie mieli problemu z podpisaniem umowy na wynajem okazjonalny, ale w końcu odpuściłem. Wyszedłem z założenia, że skoro wynajmujący myśli że taka umowa będzie podpisana i wpłaca pieniądze, to ma czyste intencje.

Udało się wynająć, problem z głowy. Bałem się, że przez zarazę będzie problem z wynajmem. Kolega teraz szuka kawalerki w Krakowie i znajduje mieszkania które wiszą od 4 miesięcy po 950 zł, a przed pandemią za takie trzeba było zapłacić 1300-1400 zł.

W mieście w którym kupiłem nie ma turystów ani studentów. Za to są fabryki. Realna produkcja, z której nie da się zrezygnować ani przenieść online, pracownicy muszą gdzieś mieszkać.

Gdyby kupił mieszkanie za tą samą kasę w Krakowie, wynajął bym zapewne za ok. 1000 zł. W mniejszym mieście mam 1500 zł z tej samej inwestycji, a ceny za metr kwadratowy też szybko pną się w górę. Za niedługo może w całym kraju być tak drogo, że niewiele osób  będzie stać na zakup i większość będzie wynajmować.

Wynajem w mniejszych miastach jest warty wzięcia pod uwagę, może być bardziej opłacalny. Mieszkania są tańsze, próg wejścia niższy.

Najmniejszy pokój

Obecna cena rynkowa

Byłem ciekaw o ile zmieniła się wartość mieszkania w przeciągu roku. Sprawdzałem ogłoszenia i nie ma podobnych mieszkań wystawionych. Mieszkania o podobnym metrażu znalazłem jedynie niewykończone od dewelopera lub stare rudery do totalnego remontu.

Zatem trudno ocenić o ile wzrosła wartość, pewien jestem tylko że wzrosła, bo nawet te do remontu/gorsze są wystawione za mniej więcej tyle za ile kupiłem swoje/wyremontowane.

Podsumowanie

Cały proces uruchamiania inwestycji trwał długo – 13 miesięcy od zakupu do wynajęcia.

Miałem sporo wątpliwość. Najpierw przy zakupie. Czy warto w ogóle kupować mieszkanie? Nadchodziła pandemia i na serio myślałem, że kryzys może potrwać 2-3 lata.

Koniec końców udało się kupić tanio fajne mieszkanie. Do tego własnym sumptem wyremontować i szybko wynająć.

Dzięki temu posiadam już dwa mieszkania na wynajem kupione za gotówkę. Sporo oszczędzam i taki to daje efekt.

Drugie mieszkanie to drugi strumień pasywnego dochodu. W sumie mój dochód pasywny będzie pokrywać ok. 70% wydatków. Cytując pewnego pijanego prezydenta, jestem już „bliżej niż dalej” finansowej niezależności.

Najwięcej mnie kosztuje wynajmowanie mieszkania w Krakowie (1100+350 zł miesięcznie). Gdybym ograniczył ten koszt i trochę zacisnął pasa, teoretycznie mógłbym już nie pracować. W praktyce jednak taki dochód pasywny to za mało przy mojej niskiej tolerancji na niepewność i ryzyko.

W praktyce zapewne czeka mnie któraś z tych opcji:

  1. Zakup kolejnego mieszkania na wynajem.
  2. Zakup mieszkania dla siebie.
  3. Zainwestowanie kilkuset tysięcy w ETFy i wyciągania z nich 10-20 tys. rocznie.
  4. Praca w mniejszym wymiarze godzin (np. 1/2 etatu zdalnie).

Ostatnimi czasy skłaniam się najbardziej ku połączeniu opcji 3 i 4. Mam prawie 100% majątku w nieruchomościach więc póki co wystarczy. Do tego od kiedy pracuję zdalnie i nie muszę chodzić do biura, praca jest dla mnie mniej uciążliwa. Może praca na pół etatu w ciekawym projekcie? Mógłbym nadal dużo oszczędzać jak również mieć sporo wolnego czasu.

Kiedy zakładałem bloga myślałem, że wystarczy kupić trzy mieszkania po 120 tys. zł i je wynająć aby uciec z wyścigu szczurów. Czasy się zmieniły, ceny nieruchomości poszły w górę, inflacja podniosła koszty utrzymania. Plan nie wytrzymał próby czasu:)

Mimo to, dyscyplina, oszczędzanie i inwestowanie to dobry kierunek. Pasywny dochód z mieszkań, do tego trochę ETFów i już ma się spore pole manewru.


PS: Jeśli sami jesteście w trakcie szukania mieszkania na wynajem lub niedawno takie kupiliście, dajcie znać w komentarzach jak to teraz wygląda. Pytajcie jeśli coś pominąłem we wpisie.