by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Oszustwo dewelopera i zarządcy nieruchomości

14/06/2021 by Rafał Santoro
Oszustwo dewelopera i zarządcy nieruchomości

Na podstawie zeznań moich znajomych opiszę kradzieże i nadużycia na jakie się natknęli po zakupie mieszkań od dewelopera.

Ten temat nie daje mi od dłuższego czasu spokoju. Im dłużej nad nim myślę i rozpytuję znajomych, tym więcej przykładów oszustw znajduję. Bezkarność z jaką deweloperzy i zarządcy oszukują lokatorów jest nie do wiary, ale prawnie niewiele da się zrobić. Mało kto posiada zdrowie i siły aby ruszyć na papierkową wojnę, nie wspominając o wiedzy z prawa i księgowości którą trzeba posiadać.

Historie które opisuję poniżej zbierałem przez kilka miesięcy w głowie zatem nie pamiętam dokładnych szczegółów, ale sens wypowiedzi moich znajomych został zachowany.

Osiedle nr 1

Na tym osiedlu deweloper wraz z zarządcą dopuścili się tylu kradzieży, że wystarczyło by na książkę, dlatego opiszę te najciekawsze.

Oszustwo dewelopera polegało na tym, że w trakcie budowy ostatniego, czwartego bloku, deweloper kradł wodę. Zainstalował sobie własne przyłącze w już wybudowanym bloku, oczywiście przed licznikami, a rurę puścił przez wykutą dziurę w ścianie. Po roku przyszło do lokatorów z pozostałych trzech bloków wyrównanie na kwotę 1000-2000 zł na każde mieszkanie. W trzech blokach jest 150 mieszkań, zatem lokatorzy oddali przysługę deweloperowi na 150-300 tysięcy złotych.

Druga historia związana z tym samym osiedlem to kradzieże zarządcy nieruchomości. Kiedy mieszkańcy dostali cynk że coś jest nie tak na innym osiedlu na którym działa ten sam zarządca, zaczęli się interesować rachunkami.

Wygląda to mniej więcej tak: przyjeżdża firma do koszenia, wystawia fakturę na 1000 zł miesięcznie, a zarządca kasuje mieszkańców 2000 zł. Mieszkańcy pokrywają koszt dwóch telefonów służbowych zarządcy per blok. To daje 8 telefonów na osiedle, a nie sposób się od zarządcy dowiedzieć co to za telefony. Zewnętrzna firma instaluje pompę w garażu, wystawia fakturę, a zarządca zawyża cenę pompy jak za lepszy model. Ten sam mechanizm dotyczy wszystkich innych rozliczeń.

Jedyne co się udało lokatorom do tej pory ugrać, to zwrot niepoprawnie pobranych opłat za zarządzanie nieruchomością. W umowie było 50 gr za metr, a zarządca pobierał 62 gr. W tym przypadku była to ewidentna kradzież, którą można zgłosić do prokuratury. Zarządca pewnie liczył, że nikt się nie zorientuje. To tylko 12 groszy różnicy, ale w perspektywie roku to 10 000 zł w skali bloku/50 mieszkań.

Summa summarum zarządca kasuje lokatorów 2 razy więcej niż w rzeczywistości powinien, co w perspektywie roku kosztuje przeciętnego lokatora kilka tysięcy złotych.

Osiedle nr 2

Deweloper wybudował blok i sprzedał miejsca postojowe mieszkańcom. Już po wszystkim okazało się, że powstanie naprzeciwko drugi blok, a działka zostanie podzielona i to w taki sposób, że część już sprzedanych miejsc parkingowych stoi na granicy działki.

Nie pamiętam już szczegółów prawnych, ale wszelkie budowle i parkingi muszą stać ileś tam metrów od granicy działki. Niektóre stoją na granicy, a co gorsze inne stoją de facto na obcej działce.

Lokatorzy próbowali interweniować u dewelopera, ale odbili się od jego prawnika który śmiał im się w twarz, chwaląc się że on tyle kruczków w umowie nawpisywał, że są nie do ruszenia.

Osiedle nr 3

Na tym osiedlu wałki zarządcy nieruchomości dopiero zaczynają wychodzić, ale najbardziej spektakularny do tej pory odkryty to umowa z firmą od zieleni na 30 tysięcy złotych rocznie.

Umowa jest pełna frazesów w stylu „według najwyższych standardów”, ale gdzieś w połowie znajduje się mniej więcej taki paragraf:

[…] do obowiązków firmy NIE NALEŻY: sadzenie, koszenie, grabienie, nawadnianie, przycinanie, nawożenie, nasadzanie, przesadzanie, odśnieżanie….

Do obowiązków firmy od zieleni nie należy dosłownie nic. Na pytanie skierowane do zarządcy „To kto w końcu kosi trawę?” odpowiedział, że to czego nie ma w umowie wykonują inne firmy na osobną fakturkę.

Jest to więc typowa firma wydmuszka. Deweloper na każdą swoją budowę wkręca „swojego” zarządcę, a on z kolei „znajomą” firmę od zieleni.

Lessons learned

Martwi mnie to, że z takimi oszustami trudno jest walczyć. Bez prawnika i porządnej księgowej lokatorzy są bezbronni, a to kosztuje. Trudno przekonać tych lokatorów „co mają wyjebane” do zrzutki 20-30 zł miesięcznie na prawnika, kiedy nie chcą się dołożyć nawet do pokrycia kosztów za znaczki na listy polecone (smutne, ale prawdziwe).

Skutecznych sposobów na walkę z oszustami nie ma zbyt wiele, ale poniżej opisze te na które zwrócili mi uwagę znajomi. Podzielcie się w komentarzach jeśli macie swoje sprawdzone pomysły, bo ja sam na ten temat nic nie wiem.

Obfotografować każdy kąt wokół i wewnątrz budynku. Tak na wszelki wypadek, może uda się nieświadomie na zdjęciu uwiecznić nielegalne przyłącze które kradnie wodę.

Na pierwszym spotkaniu wspólnoty wybrać własny zarząd. Na osiedlu nr 1 lokatorzy tego nie zrobili, bo kto by o tym pomyślał, że ten miły pan już wtedy ich okrada? Dzięki temu zarządca sam siebie „wybrał” na zarząd. Dzięki temu mógł podpisywać umowy w imieniu lokatorów bez pytania się o zdanie. Po pół roku od wszczęcia walki lokatorom udało się go usunąć z zarządu i wypowiedzieć umowę na zarzadzanie. Niestety ma 6 miesięczny okres wypowiedzenia, ale zawsze coś.

Zbieranie podpisów żeby przepchnąć wniosek lokatorów (np. odwołać zarządcę) to droga przez mękę. Na osiedlu nr 1 zebranie 50% wymaganych podpisów od lokatorów zajęło kilkanaście tygodni i kilka kłótni, bo niektórzy stwierdzili, że „ja mam na to wyjebane”. Potem gdy dostali do zapłaty wyrównanie za wodę 2000 zł, przylecieli z piskiem, że oni jednak podpiszą. Dodatkowo niektóre mieszkania są wynajmowane więc ich właścicieli trzeba informować listownie, po dwa razy poleconym i czekać na zwrotki.

Totalna masakra organizacyjna, do których trzeba mieć nerwy i zaangażowanie, żeby spędzać po kilkanaście godzin tygodniowo na organizowaniu ludzi do walki z zarządcą. Nieuczciwi zarządcy to wykorzystują, bo przez rok czy dwa zanim zostaną wyrzuceni i tak zdążą zarobić na ruchaniu lokatorów.

Podsumowanie

Opisałem przekręty na trzech nowych osiedlach, bo akurat tylu z moich znajomych zakupiło niedawno mieszkania. Smutne jest to, że we wszystkich przypadkach ręce swędzą deweloperów oraz zarządców, wykorzystują niewiedzę i brak zasobów lokatorów do walki z dobrze zorientowanym w kruczkach prawnych przeciwnikiem.

Fajnie, że przekręty deweloperów ze sprzedawaniem dziur w ziemi już się skończyły, ale wciąż ludzie są okradani na inne sposoby. To jest prawdziwe pole do popisu dla polityków, prokuratury i sądów. W tej dziedzinie okradane są setki tysięcy osób, a prawo nie sprzyja poszkodowanym.

Na dzień dzisiejszy jedynym wyjściem dla kupujących nowe mieszkania jest działanie i kontrolowanie na własną rękę. Niestety.


PS: Jeśli znacie się na rzeczy i wiecie na co zwracać uwagę przy kupowaniu własnego mieszkania, proszę napiszcie o tym w komentarzach. Niech to będzie wątek edukacyjny i pozwoli ludziom unikać problemów, zanim nieuczciwi deweloperzy/zarządcy ogolą ich z kasy.