by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Sytuacja na rynku nieruchomości – przemyślenia

10/02/2019 by Rafał Santoro
Sytuacja na rynku nieruchomości – przemyślenia

Ceny szybują, a ludzie nadal kupują mieszkania. Skarbówka ostrzy zęby. Mam wątpliwości odnośnie budowania wolności finansowej opartej na wynajmie.

Banki centralne już od lat sztucznie podtrzymują hossę przez dodruk pieniądza i skup obligacji/ETFów. Utrzymują niskie stopy procentowe dzięki czemu prawie każdego stać na tani kredyt.

Gotówka z lokat i kredytu płynie na rynek nieruchomości i winduje ceny. Ja w swoim krótkim życiu nie widziałem jeszcze takiego dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości jak w ostatnich latach. Przynajmniej w ujęciu nominalnym, bo pytanie jak do tego się ma inflacja.

Co miesiąc powiększam swoje oszczędności i zrobiła się z tego sensowna kwota. Jednak do aktywnego szukania i zakupu mieszkania zniechęca mnie kilka rzeczy, o czym poniżej.

Wszyscy o tym mówią

Każdy zauważył, że inwestowanie w nieruchomości zrobiło się strasznie popularne.

Co chwilę ktoś ze znajomych wspomina, że jego brat/siostra/kolega kupili duże mieszkanie, podzielili na 5 pokoi i teraz wynajmują. Gość od którego kupiłem pralkę pomagając mi ją wnosić mówił, że „no pewnie, teraz wynajem to najlepsza inwestycja”.

Kredyt jest tani, każdy ma pracę i zdolność kredytową. Inwestowanie w nieruchomości to główny wybór klasy średniej. Na tyle bogaci, że stać ich na zakup, ale na tyle biedni, że nie stać ich na księgowych i profesjonalnych doradców. Nie mają kapitału na grubsze inwestycje w Polsce czy za granicą.

Wiele osób rzuca się na nieruchomości. To bardzo zły znak, zakupy po dobrej cenę się już skończyły.

Raz po raz to się powtarza. Run na Bitcoina 1-2 lata temu, na nieruchomości w USA w 2006-2007 i tak dalej. Uliczny inwestor zauważa i inwestuje w bańki, a nie okazje. Kiedy wszyscy biegną w jedną stronę, powinno się co najmniej zatrzymać i zastanowić, czy to ma sens.

Ceny szybują?

Co 2-3 miesiące przeglądam mieszkania w Krakowie. Za każdym razem mam wrażenie, że ceny np. kawalerek jakby poszły o te 5-10 tys. zł do góry.

To oznacza, że przeciętny, oszczędny Polak nie nadąża z oszczędzaniem. W rok zaoszczędzi 10-20-30 tys. zł, a w tym czasie mieszkania podrożeją o tyle samo albo więcej. Nie pozostaje nic innego, tylko brać kredyt póki ceny nie poleciały jeszcze bardziej w kosmos.

Przy niskich stopach procentowych czy ktoś płaci ratę o 200 zł większą nie robi wielkiej różnicy, choć na przestrzeni 30 lat to kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czy nadal są niskie?

A może ceny nieruchomości jeszcze nie są wysokie? Polska goni Zachód, staje się atrakcyjna dla imigrantów i to nie tylko z Ukrainy. Wielu Włochów czy Hiszpanów pracuje w okolicy mojego korpo mordoru na Ruczaju dlatego, że tutaj mają lepszą pracę niż u siebie.

Może to ceny mieszkań w Polsce są zaniżone względem Europy Zachodniej i po prostu teraz się wyrównują?

Ciężko ocenić czy mamy bańkę na rynku nieruchomości. Jeśli zacznie się kryzys to wszyscy będą mówić, że to było przecież widać. Są blogerzy, którzy od 2012 roku zapowiadają kryzys.

Łakomy kąsek do opodatkowania

Coraz więcej osób zarabia na nieruchomościach płacąc niskie podatki. Albo rozliczasz się ryczałtem 8.5%, albo zgonie ze skalą podatkową, być może legalnie obniżasz podatek do 0%.

To idealna cześć gospodarki, której łatwo można przykręcić śrubę podatkową. Bo dlaczego Państwo miałoby „tracić” na tak niskim podatku? Zyski z niego można przeznaczyć na obietnice w tylu 500+, 5000+, gwarantowany dostęp do lekarza czy emeryturę dla wszystkich, bez wyjątku.

Nieruchomości już kłują w oczy skarbówkę. Kto wie, jakie podatki przyjdzie płacić tym, co mają kilka mieszkań. Może zacząć się problem.

Do tego dochodzi ryzyko wprowadzenia podatku katastralnego (od bogactwa) co spowoduje, że de facto nie będziesz właścicielem swojej nieruchomości – będziesz ją wynajmował od państwa.

Przechodzi ochota na zakupy

Pamiętam, że jeszcze w 2016 roku pojawiały się fajne, dwupokojowe 50 m² mieszkania w moim rodzinnym mieście za 160 tys. Te do remontu kosztowały 120 tys. Teraz w takiej cenie trudno znaleźć sensowną kawalerkę, a te ładne, wyremontowane pojawiają się nawet za 200 tys. Bez sensu.

W Krakowie podobnie. Już nawet nie chodzi o ceny, ale nawet jakbym chciał, to nie miałbym czego kupić. Małych mieszkań jest jak na lekarstwo. Te z ogłoszeń są do remontu, drogie itd. Po prostu resztki, na które nikt się nie chce skusić. Gadałem z pośrednikiem i mówił, że jak trafia się tańsze, ładniejsze mieszkanie to dzwoni po stałych klientach i często schodzą, zanim jeszcze pojawi się ogłoszenie w internecie.

Póki co czekam z zakupem, wolę siedzieć na gotówce póki nie pojawi się okazja albo ceny nie spadną. Mam nadzieję, że więcej ludzi dojdzie do takiego wniosku i ograniczy to wzrosty.

Łatwiejszy cel

Posiadając nieruchomości, jesteś „przywiązany” do danego miejsca i losu kraju. W razie czego, nie możesz sobie od tak wyjechać z majątkiem. Łatwo jest nałożyć podatki na tych, którzy nie mogą się szybko zmyć.

Już nie wspominając o tym, że w razie wojny Twoje nieruchomości przestają być Twoje. W każdej chwili mogą zostać legalnie skonfiskowane, zniszczone lub przejęte przez chłopaków z bronią lub widłami.

To wszystko skłania mnie do tego, że raczej nie będę chciał mieć więcej niż 3 mieszkania (2 na wynajem, 1 dla siebie). Z powyższych względów im mniej, tym lepiej.

Z drugiej strony muszę gdzieś lokować oszczędności jeśli chcę mieć pasywny dochód. Dlatego opuszczenie wyścigu szczurów to dopiero pierwszy etap.

Drugi to osiągnięcie wolności finansowej bez względu na lokalizację. Jak to zrobić to jeszcze nie mam pojęcia. Na pewno przyda się drugi paszport, zagraniczne konto brokerskie. Podróżowanie po różnych krajach i szukaniu okazji inwestycyjnych, choć to jest temat na daleką przyszłość.

 

Co Wy o tym sądzicie?