by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Wynajem mieszkania a kryzys demograficzny. Czy jest sens inwestować?

24/03/2021 by Rafał Santoro
Wynajem mieszkania a kryzys demograficzny. Czy jest sens inwestować?

Czy kryzys demograficzny spowoduje, że wynajem mieszkania przestanie być opłacalny jako inwestycja? Przedstawiam kilka mocnych argumentów przeciwko.

Niż demograficzny w Polsce zaczyna przybierać katastrofalne rozmiary (raport Ministerstwa Zdrowia). W 2019 Polaków ubyło „tylko” 40 tys. W 2020 do tego negatywnego wyniku cegiełkę dołożyła zaraza i umarło nas już o 120 tys. więcej niż się urodziło. To tak jakby wymazać z mapy Tychy, Elbląg czy Płock.

Olbrzymie liczby. Argument przeciwko wynajmowi mocny. Czy nasz kraj wyludnia się w takim tempie, że niebawem nie będzie komu wynajmować mieszkań? Poniżej kilka argumentów na złagodzenie tej narracji.

Średnio na każdego mieszkańca przypada coraz większa powierzchnia mieszkalna

Stajemy się coraz bardziej wygodni.

W moim rodzinnym mieście liczba mieszkańców od 30 lat nie zmieniła się, ciągle wynosi ok. 200 tys. ludzi. Od kiedy pamiętam, czyli od przedszkola, na moim osiedlu dobudowano kilkadziesiąt bloków. W całym mieście zapewne kilkaset. Jeśli przyjmę 1000 nowych bloków wybudowanych w 30 lat (i tak pewnie zaniżyłem), w każdym średnio 30 mieszkań z dwoma mieszkańcami, to daje 1000 x 30 x 2 = 60 000 tysięcy „miejsc mieszkaniowych”. Przybyło dużo powierzchni, a liczba mieszkańców się nie zwiększyła.

Średnio na głowę przypada większa powierzchnia mieszkania, jest wygodniej i zapewne ten trend będzie kontynuowany. To zjawisko zwiększa popyt na wynajem i w pewnym stopniu niweluje negatywny wpływ niżu demograficznego.

Coraz więcej ludzi nie będzie stać na zakup mieszkania dla siebie

Klasa średnia się kurczy. To zjawisko dotyczy każdego rozwiniętego kraju; na Trumpa głosowali głównie Amerykanie którzy przestali być, lub zaraz przestaną należeć do średniaków.

Mały procent ludzi będzie coraz bogatszy, jak na przykład managerowie wyższego szczebla, wykwalifikowani specjaliści i właściciele dużych firm. Bycie przeciętnym programistą czy prawnikiem niebawem nie będzie już wystarczać aby móc się określać jako bogaty – kupowanie domu na kredyt i samochodu w leasingu to nie bogactwo.

Z drugiej strony, coraz więcej ludzi z klasy średniej będzie spychanych o poziom niżej. Już teraz wystarczy zarabiać powyżej ok. 7000 brutto żeby załapać się na 32% podatek. W 2009 roku na próg 32% łapało się 1.5% społeczeństwa, a dzięki inflacji w 2020 to już 7.5%. Niby nic się nie zmieniło, ale dotyczy pięć razy więcej osób. Nic nie wskazuje na to, żeby dociskanie podatkami klasy średniej miało ustać.

Osoba utrzymująca z pensji 7000 zł rodzinę w Krakowie, może mieć problem ze zdolnością kredytową jeśli myśli o lokum większym niż kawalerka. Co z tego że rodzina dostanie 500 plus na dziecko jeśli w międzyczasie wzrośnie składka zdrowotna o ~200 zł, a ceny nieruchomości rosną o 1000 zł za metr ROCZNIE? Taki przeciętny Korpo-Kowalski w pewnym momencie nie ma już możliwości zwiększania swojego wynagrodzenia szybciej niż traci na inflacji i podatkach.

W realnym ujęciu Kowalski ubożeje z biegiem czasu, choć w kwotach bezwzględnych może więcej zarabiać. Wtedy stanie przed wyborem, przeprowadzić się do mniejszego i tańszego miasta czy wynająć?

Inflacja i podatki zapewnią ciągły strumień nie-wystarczająco-bogatych na rynek wynajmu.

Wzrost wartości nieruchomości

Wynajem mieszkania to lokata. Lepsza czy gorsza, ale jednak lokata pieniędzy w coś fizycznego.

Trudno wyobrazić sobie scenariusz który spowoduje, że nagle z biegiem lat mieszkania będą coraz tańsze. Nawet covid tego nie dokonał. Dokonać tego może chyba tylko wojna.

W budowlance koszty pracy i materiałów rosną. Trudno sobie wyobrazić sytuację kiedy koszt budowy metra kwadratowego rośnie do 5000 zł, 6000 zł, 7000 zł, a w międzyczasie mieszkania po drugiej stronie ulicy tanieją. Tak po prostu nie będzie.

To kolejny argument za zakupem nieruchomości na wynajem.

Imigracja

Jakby nie patrzeć na sytuację polityczną, to w Polsce żyje się coraz lepiej.

Sam pamiętam jak 30 lat temu brakowało placów zabaw, chodników, sklepów i dróg. Dzisiaj drogi mam coraz lepsze, internet jest tani i jest wszędzie. Każdy z nas ma kilka komputerów, bo do tego zaliczają się telefony, laptopy, tablety, smartwatche, smart TV czy inteligentna lodówka.

Kiedy byłem mały, moja mama narzekała, że musiała nieść cztery reklamówki z zakupami dla całej rodziny przez 30 min po niewybrukowanej ścieżce bo nie było sklepu w pobliżu. Dzisiaj narzekamy jeśli nie ma miejsca parkingowego pod blokiem i musimy wyładować zakupy z samochodu o 100 metrów dalej od klatki. Albo kiedy młoda mama nie ma siły przepchnąć wózka (który kosztował 2000 zł) z dzieckiem po nieodśnieżonym chodniku. W takiej chwili trudno docenić, że chodnik w ogóle jest, a do sklepu jest 5 min po prostej drodze.

Nic dziwnego, że Polska staje się coraz bardziej atrakcyjna dla imigrantów. Nawet jeśli planują zostać na zawsze, to na początku wynajmą mieszkanie.

Imigracja to kolejny argument za wynajmem jako inwestycją.

Podsumowanie

To tylko kilka argumentów, zapewne pominąłem całą masę, ale chciałem opisać te ciekawsze, które nie przychodzą na myśl w pierwszej chwili.

Stajemy się coraz bardziej wygodni i chcemy mieć więcej przestrzeni dla siebie. Zarazem coraz mniej osób będzie stać na zakup, bo ceny nieruchomości będą rosnąć. Imigranci wraz ze wzrostem poziomu życia w Polsce będą coraz liczniej przyjeżdżać i wynajmować mieszkania.

Czy to wystarczy żeby zneutralizować argumenty przeciwko? Niż demograficzny, być może podatek katastralny w przyszłości i tym podobne?

To już każdy musi ocenić. Według mnie, co najmniej jedną lub dwie nieruchomości na własność wypada mieć, nawet jeśli nie planuje się przejścia na wcześniejszą emeryturę. Dzięki nieruchomością mamy mniejsze ciśnienie w trakcie wyścigu szczurów.

Jeśli przychodzą Wam do głowy ciekawe argumenty za/przeciw, dajcie znać w komentarzach 😉

 


PS: W marcu odebrałem klucze do mojego drugiego mieszkania na wynajem. Drobne naprawy i malowanie mam już za sobą, teraz zostało już tylko wynająć. Szczegóły opiszę w którymś w kolejnych wpisów.