by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Wynajem mieszkania, ile można zarobić?

20/01/2020 by Rafał Santoro
Wynajem mieszkania, ile można zarobić?

Ile realnie płaci wynajem mieszkania w średniej wielkości mieście? Omówię stopy zwrotu z mojej kawalerki za ostatnie 3 lata.

Z tym wpisie powiem Ci ile zarabiam na mojej kawalerce, ile zajęło zanim udało się wynająć mieszkanie poszczególnym lokatorom, jakie spowodowali szkody i w jaki sposób weryfikuję przyszłych najemców.

Ekspresowy opis mieszkania

To kawalerka kupiona w 2016 roku za 120 tys. zł. To koszt po uwzględnieniu wszystkiego: notariusz, przekształcenie gruntu, drobny remont, pralka itd. Remonty do tej pory robiłem sam, proste rzeczy jak malowanie, tynkowanie więc nie poniosłem kosztów robocizny.

Mieszkanie o powierzchni 33 m², na ostatnim, czwartym piętrze, z piwnicą, w mieście liczącym ok. 200 tys. mieszkańców. Bardzo jasne, dwa duże okna plus drzwi balkonowe, otwarte, w kształcie kwadratu. Z balkonu widać pół województwa, m. in. jezioro i elektrownię oddalone o 40-50 kilometrów. Sprawdzałem na mapie bo nie chciało mi się wierzyć, że jest taki zasięg.

Wynajem mieszkania – realny zwrot z inwestycji

Uwzględniając wzrost wartości mieszkania o 20 tys. zł rocznie, zwrot z inwestycji wygląda następująco:

Rok Wartość mieszkania Realna stopa zwrotu* Stopa zwrotu uwzględniając wzrost wartości o 20 tys. Rocznie
2017 140 tys. zł  3.25%  17.54%
2018** 160 tys. zł  2.75%  15.25%
2019 180 tys. zł  4.70%  15.81%

 

* Stopę zwrotu obliczam już po odliczeniu wszystkich podatków, prowizji, remontów itd. 

** W 2018 roku przez 2 miesiące sam mieszkałem w tej kawalerce, dlatego wynik trochę gorszy.

 

Sama stopa zwrotu nie jest imponująca, na oko 3-5%. To trochę lepiej niż inflacja lub to co można dostać na lokacie.

Jednak jeśli uwzględni się wzrost wartości mieszkania to wychodzi już 15-17%. Całkiem sporo. Ciekaw jestem ile osób grających na giełdzie czy Forexie jest w stanie pochwalić się takim wynikiem? A nie spędzam więcej niż 20 min na zarządzaniu inwestycją w przeciętny miesiąc. Wiem, że gracze potrafią spędzać wiele godzin dziennie  na dyskusjach i śledzeniu szlaczków.

Strasznie żałuję, że w 2016 roku nie kupiłem jeszcze choćby jednego mieszkania… Byłem oglądać kilka 2 pokojowych w cenach 140-160 tys. Brakowało mi kapitału i wydawało się, że cena jest wysoka. Dzisiaj byłaby to istna przecena, ale nie ma co płakać nad rozlanym mlekiem i niekupionym mieszkaniem.

Mieszkanie kosztowało 120 tys. zł., a po czterech latach (mija w marcu) zarobi dla mnie na czysto ok. 35 tys. zł. Czyli cała inwestycja zwróci się po około 12-13 latach, nie uwzględniając wzrostu cen. Nie najgorzej, ale też nie najlepiej, choć ja jestem zadowolony.

Pustostany i lokatorzy

Wynajem mieszkania za pierwszym razem trwał tydzień. Za drugim razem w trzy tygodnie. Gdybym mieszkał na miejscu, a nie w Krakowie, poszłoby szybciej bo obecnie muszę dojeżdżać lub korzystać z pomocy innych osób.

Przez trzy lata wynajmowania przewinęło się trzech lokatorów. Dwie dziewczyny i jeden chłopak, wszyscy młodzi, pracujący. Dobrzy lokatorzy, zawsze płacili na czas.

W trakcie odbierania mieszkania od pierwszej lokatorki zapytałem ją, czy nie jest jej żal się wyprowadzać. Zaniemówiła, popatrzyła na mnie, rozpłakała się i zbiegła po schodach na dół. Strasznie mi się głupio wtedy zrobiło.

Wyprowadzała się ponieważ jej chłopak mieszkał w mieście oddalonym o 50 km i przeprowadzali się do mieszkania w połowie drogi, tak żeby oboje mieli po tyle samo do pracy. Serce nie sługa.

Uszkodzenia mieszkania

Jedyne straty wynikające z użytkowania mieszkania to obrazek i ściana pobrudzona ketchupem, ktoś musiał być bardzo głodny 😛 Bez problemu odliczone z kaucji, a ściany i tak miałem zamiar odmalować. Zrobiłem to sam w 3 godziny w ładny, wiosenny dzień – zaoszczędziłem kilka stówek na robociźnie.

Minusy wynajmowania mieszkań

Wynajem ma też swoje minusy, choć ja póki co wychodzę z niego obronną ręką.

Warto zapoznać się z tym filmem Kuby Midela (kurde nie wiem czy dobrze odmieniłem jego nazwisko?), w którym opisuje wady wynajmu mieszkań.

Dziwne historie

Po wystawieniu ogłoszenia jedna z zainteresowanych zapytała, czy może się wprowadzić z dwoma dużymi psami. Do 33 metrowego mieszkania! Bardziej mi było szkoda tych psiaków niż mieszkania. Musiałby mieszkać w klatce, zamiast biegać po podwórku. Powodem tej dziwnej sytuacji była wojna małżeńska, musiała się na szybko wyprowadzić od męża.

Pewien chłopak przyszedł we wtorek, obejrzał mieszkanie i powiedział, że bierze z zamiarem wyprowadzki w niedzielę. W sobotę dzwonię, pytam o której chce klucze, a on że znalazł coś innego i się rozmyślił. Fajnie, że dał znać. Wielu ludzi to fleje, nie szanujące swojego czasu, a co dopiero czasu innych.  Mam nauczkę. Bez zaliczki i spisanej umowy nie ma żadnego rezerwowania. Tutaj stracony został tydzień na wynajmie (200-300 zł).

Młoda dziewczyna była zainteresowana mieszkaniem, ale coś nie grało. Widać, że była bardzo zestresowana, cicha i zmęczona. Mieszkała u wujka i coś tam nie grało, była zdesperowana żeby się od niego wyprowadzić. Niepewnie zarezerwowała, potem się wstrzymała, a na końcu zadzwoniła, że niestety nie stać jej na wynajem samemu. Bardzo odpowiedzialnie, zamiast kombinować, mieć problem ze spłatą i kolejny powód do zmartwień.

Emerytowany wojskowy. Przyszedł, pomarudził, zaklepał, potem znowu pomarudził żeby zbić cenę. W międzyczasie trafiła się młoda pracująca dziewczyna. Panu podziękowałem. Nowa lokatorka była super.

Skanowanie lokatorów

Mieszkanie wynajmuję dopiero od niecałych czterech lat i do tej pory nie było nieprzyjemnych sytuacji, choć takie z pewnością kiedyś się przytrafią.

Wynajmowanie młodym i pracującym dobrze działa w tym mieście. Jest przemysł, sporo osób przyjeżdża do pracy i potrzebuje na 1-2 lata zagrzać miejsce zanim uzbierają na wkład lub się z kimś się zwiążą.

Kilka pytań o to gdzie pracują, ile zarabiają, czy poprzednio wynajmowali póki co załatwiają sprawę.

Wynajem okazjonalny

Dobrym testem według mnie jest wynajmowanie pod warunkiem podpisania umowy o wynajem okazjonalny. Dla tych co nie wiedzą polega to na podpisaniu u notariusza przez nowego lokatora eksmisji do jakiegoś innego mieszkania, na przykład rodziców, co wymaga oczywiście również ich zgody.

Jeśli lokator jest gotowy przejść przez takie sito to zwiększa to jego wiarygodność. W dwóch przypadkach na trzy odpuściłem sobie tą całą papierologię, zamieszanie i koszt, ale nowy lokator wprowadzał się płacąc za czynsz i kaucję cały czas z myślą, że będzie musiał zorganizować wynajem okazjonalny.

Podsumowanie

Zakup i wynajem mieszkania to dobry sposób na ochronę kapitału przed inflacją. Przynajmniej jeśli robi się to powoli, z głową. W nieruchomościach lepiej odpuścić pięć okazji niż zaliczyć jedną wtopę.

Wynajem płaci te kilka procent rocznie. Te 1000-2000 zł pasywnego dochodu miesięcznie to dobry sposób na skrócenie swojego wyścigu szczurów.

Póki co, moje małe mieszkanko działa świetnie. W 2021 roku dojdzie kolejne, 3-pokojowe. Te dwie inwestycje pokryją już moje podstawowe wydatki dzięki czemu stanę już o krok od wcześniejszej emerytury.

Wiem, że wielu z Was poradziłoby sobie z tym lepiej. Wyciągnęło wyższy zwrot, lepiej wynegocjowało cenę. W latach 2015-2018 mieszkałem za granicą (Anglia/Szwecja) i w ogóle nie chciało mi się kombinować.

Póki co jestem zadowolony i to mi wystarcza. Dobrze zarabiam, dużo oszczędzam, moje mieszkanka rosną na wartości i regularnie będą mi płacić fajne kwoty. Z roku na rok moja sytuacja się poprawia oraz kosztuje mnie to coraz mniej wysiłku.

Powoli, małymi krokami do celu.


PS: Jak pracują Wasze inwestycje? Wiem, że kilku z Was ma po kilka mieszkań. Jakie mieszkania i w jakich miastach dają najlepszy zwrot, a jakie najgorszy (to jest szczególnie ciekawe)?

PS2: Jeden z Czytelników zwrócił mi uwagę, że Disqus nie pozwala na umieszczanie anonimowych komentarzy (trzeba się logować). Zatem moje pytanie: wolicie żeby sprawy zostały po staremu czy jest Wam to obojętne, a zmiana systemu komentarzy na umożliwiający anonimowość pozwoli wypowiadać się większej ilości osób? Sugestie możecie mi też podesłać na maila (rafalsantoro <małpa> gmail.com), będę wdzięczny 🙂