by Rafał Santoro - Blog który buduje nowe podejście do pieniędzy

Wynajem: Moje Pierwsze Mieszkanie

13/03/2017 by Rafał Santoro
Wynajem: Moje Pierwsze Mieszkanie

Wynajem mieszkania i ile można na tym zarobić? Ulokowałem swoje oszczędności w małym mieszkaniu i w tym wpisie opowiem, ile na tym zarabiam.

Po kilku latach oszczędzania uzbierała mi się całkiem spora kwota. Pieniądze leżały bezczynnie. Rocznie traciłem 2400 zł (z 120 tys. zł) zakładając inflację na poziomie 2%. Czyli traciłem każdego miesiąca 200 zł z siły nabywczej.

Trochę przez przypadek nadarzyła się okazja zakupu kawalerki i długo się nie zastanawiałem, co robić.

Zakup mieszkania

W lutym 2016 roku otrzymałem telefon z Polski od mojego zaufanego człowieka. Pojawiło się ciekawe mieszkanie na sprzedaż, ale trzeba działać szybko, możliwy zakup tylko za gotówkę. Kawalerka na ostatnim piętrze 4-piętrowego bloku, 33 metry kwadratowe, studio z balkonem. Osiedle spokojne z dużą ilością zieleni. Zdecydowałem się na zakup, a mieszkanie zobaczyłem pierwszy raz na oczy dopiero 2 godziny przed wizytą u notariusza. W mieszkaniu drugi i ostatni raz byłem jeszcze tego samego dnia wieczorem żeby wypić kilka kieliszków malinówki:) Następnego dnia wracałem już z powrotem do UK.

Mieszkanie pomimo, że prawie puste sprawiało bardzo przyjemne wrażenie. Kiedy po raz pierwszy wszedłem do mieszkania w głowie pojawiła mi się myśl, że „mógłbym tu mieszkać”. Bardzo przestronne, a jak się trochę wychylisz z balkonu to widać góry.

Osiedle na którym kupiłem mieszkanie jest na górce więc w zimie smog jest mniejszy niż w centrum. Tak bym zareklamował mieszkanie osobie z Krakowa, szczególnie w zimie.

Mieszkanie zostało kupione w średniej wielkości mieście. Remont i wszystkie inne opłaty takie jak notariusz, odrębna własność, podniosły całkowity koszt inwestycji do 120 tys. zł. Do remontu kiedyś w przyszłości została tylko łazienka, koszt wyceniam na 5000 zł.

Wynajem kawalerki

Zaraz po podpisaniu umowy u notariusza wróciłem do UK więc nie miałem bezpośredniej styczności z procesem wynajmu.

Cena najmu kawalerek w okolicy waha się od 600 do 1200 zł. Na początku chciałem mieszkanie w ogóle wynająć, żeby zobaczyć jak ten biznes wygląda od środka. Postanowiłem, że cena miesięcznego czynszu 650-700 zł na sam początek mnie zadowoli dlatego wystawiłem ofertę za 750 zł na OLXie.

Mieszkanie podobno przyszły oglądać 3 osoby. Jakaś lekarka szukająca mieszkania dla córki, Ukrainiec oraz młoda pracująca dziewczyna. W międzyczasie ze względu na dużą liczbę telefonów podniosłem cenę w ogłoszeniu do 850 zł.

Ostatecznie mieszkanie zostało wynajęte za 800 zł tej młodej dziewczynie która sprawiała wrażenie najbardziej godnej zaufania. Wybór okazał się jak najbardziej trafny, po 11 miesiącach płaci nadal w terminie. Chyba w jednym ze swoich podcastów Michał Szafrański wspominał, że on swoje mieszkanie w Warszawie wynajmuje tylko młodym pracującym kobietom bo jest to najsolidniejsza kategoria lokatorów. Podobno.

Dodatkowo byłem trochę zaskoczony, że udało mi się wynająć mieszkanie tak szybko i za taką kwotę. Doliczając czynsz do spółdzielni i opłaty za media to całkowity koszt jaki ponosi moja lokatorka kształtuje się na poziomie 1200 zł. Skąd ludzie mają na to pieniądze?

Jak zweryfikować potencjalnego lokatora?

Zweryfikować lokatora można na kilka sposobów. Niestety nigdy nie ma 100% pewności, że nie wywinie nam jakiegoś numeru, ale można to ryzyko zminimalizować:

  • zażądać umowy z obecnym pracodawcą (zadzwonić do firmy i spytać czy znają taką osobę),
  •  zażądać wyciągu z konta na którym widać regularne dochody (lub przelewy za najem innych mieszkań),
  • zażądać okazania i zeskanowanie 2 dokumentów tożsamości ze zdjęciem,
  • poprosić o namiary na poprzednie wynajmowania mieszkania i zadzwonić do właścicieli (zanim powie się o co chodzi lepiej zapytać, czy ogłoszenie jest jeszcze aktualne. Jeśli nie osoba nie będzie wiedzieć o co chodzi to najprawdopodobniej rozmawiamy z kimś podstawionym ).

Metody trochę policyjne ale w końcu lokatorowi udostępniamy mieszkanie warte dziesiątki albo setki tysięcy złotych. Przy kupowaniu telefonu na abonament wartego 200 razy mniej niż mieszkanie również trzeba pokazać wyciągi z konta. Lokator o dobrych intencjach nie powinien mieć nic przeciwko.

Ile zarabiam na wynajmie mojej kawalerki?

Podatek: 68 zł (8,5% z 800 zł)

Ze skarbówką rozliczam się ryczałtowo czyli 8.5% niezależnie od kosztów. Tutaj trochę zawaliłem bo mogłem najprawdopodobniej od początku rozliczać się zgodnie ze skalą podatkową i uwzględnić amortyzację 10% od wartości mieszkania. Ostatecznie mieszkanie wygenerowało by mi księgową stratę i nie płaciłbym podatku w ogóle. Przez to, że nie chciało mi się tego sprawdzić na początku oddałem skarbówce 9 * 68 zł, a mogłem tego uniknąć… Z drugiej strony mieszkam za granicą i mam trochę związane ręce, po powrocie do Polski się tym zajmę.

Opłata za zarządzanie: 150 zł

Tutaj sprawa jasna, poza odebraniem telefonu od czasu do czasu nie wkładam w ogóle wysiłku w zarządzaniem mieszkaniem.

Zysk na czysto: 582 zł

Stopa zwrotu z inwestycji to 5,82% rocznie (jeśli najemca płaci czynsz). Moja lokatorka wyprowadza się w kwietniu więc po drodze podniosę czynsz do 850 zł. Dzięki temu stopa zwrotu z inwestycji wzrośnie do 6,3% rocznie.

Gdybym mieszkał teraz w Polsce i sam zarządzał swoją nieruchomością to zarabiałbym 8,5-9%. Myślę, że po remoncie łazienki i do mojego powrotu do Polski spokojnie będę mógł zażądać 1000 zł za wynajem. Wtedy stopa zwrotu potencjalnie wzrośnie do 10% rocznie! Oczywiście trochę tutaj koloryzuję bo nie uwzględniam tutaj przestojów i remontów.

Podsumowanie

Kilka miesięcy po moim zakupie okazało się, że w tym samym pionie, dwa piętra niżej zostało sprzedane w podobnym stanie mieszkanie za, uwaga… 140 tys. zł!!! To oznacza, że dzięki zakupowi za gotówkę prawdopodobnie zaoszczędziłem aż 20 tys. zł. Wiedziałem, że to mieszkanie od jakiegoś czasu stoi puste po zmarłej lokatorce i nawet ostrzyłem sobie na nie zęby. Ale gdybym miał negocjować cenę to myślę, że przy 130 tys. bym spasował. Po dodaniu opłat i ewentualnym remoncie cena wzrosłaby do 140 tys., trochę dużo jak na tą okolicę.

Jak dotąd jestem zadowolony z mojej inwestycji w nieruchomości. Mam mieszkanie, które jest potencjalnie warte więcej niż w chwili zakupu. Na dodatek istnieje jeszcze pole do manewru jeśli chodzi o podniesienie ceny czynszu.

Po moim powrocie do Polski za około 2 lata prawdopodobnie będę mieć z mojej kawalerki na czysto 800-900 zł. Do tego czasu zarobię już na kolejne. To 2/3 mojego planu, jak przejść na wcześniejszą emeryturę. Będę mieć wtedy 31 lat.

 


Listę wszystkich wpisów znajdziesz w ARCHIWUM. Jeśli chcesz otrzymywać nowe artykuły na maila zapisz się do newslettera.