by Rafał Santoro - Jak nie pracować przez całe życie

Zakup mieszkania za gotówkę

29/10/2018 by Rafał Santoro
Zakup mieszkania za gotówkę

Dlaczego zdecydowałem się na zakup mieszkania za gotówkę? Za i przeciw zakupu mieszkania bez kredytu.

Niedawno napisał do mnie Krzysiek:

Cześć 😉
Piszę z propozycją tematu na następny wpis 😉 mógłbyś poruszyć
temat wynajmu kawalerek? dlaczego akurat postawiłeś na kawalerki, a
nie na wynajem na pokoje (czemu za gotówkę, a nie w kredycie). […]

Faktycznie, swoje pierwsze mieszkanie kupiłem za gotówkę. Była to 33 metrowa kawalerka.

Zakup mieszkania za gotówkę – moje powody

Po pierwsze, bardzo dobrze znałem okolicę, a nawet blok w którym jest ta kawalerka. Wiedziałem jacy są sąsiedzi, jakie będą opłaty w zimie, że nie da się już wybudować przed blokiem nic co zostało już zbudowane. Okolica bloku w którym znajduje się to mieszkanie 20 lat temu to były same łąki, ale wraz z rozwojem miasta wszystko zostało zabudowane. Niedaleko są góry i obszar chroniony, więc pomiędzy centrum miasta a górami wiele więcej wybudować się nie da. Mieszkanie znajduje się z 2 km od centrum więc z czasem „wartość” lokalizacji będzie rosła.

Na początku myślałem, że być może płacę trochę za dużo, ale kilka miesięcy później podobna kawalerka w tym samym pionie sprzedała się za 20 tys. złotych więcej. Chętnie bym ją też kupił ale pierwsza osoba z ogłoszenia powiedziała, że bierze to mieszkanie od razu i było po zabawie.

Po drugie, sprzedający miał już ofertę kupna na kredyt. Sprzedawcy trochę się spieszyło (kupował większe mieszkanie dla siebie) więc wolał gotówkę.

Po trzecie, mieszkałem wtedy zagranicą. Załatwianie kredytu to sporo biurokracji, a ja mam alergię do papierologii. Mieszkanie 2000 km od Polski to dodatkowa przeszkoda. Nawet teraz, kiedy wróciłem już do Polski, kredyt na zakup kolejnego mieszkania będę brał w ostateczności, jeśli będę musiał.

Korzyści zakupu mieszkania za gotówkę

Zakup mieszkania za gotówkę ma dla mnie dużo zalet z psychicznego punktu widzenia. Kupuję, nie przejmuję się ratami, bankami, papierami. Pieniądze z wynajmu płyną w całości na konto.

Jeśli na konto co miesiąc wpływa 1100 zł, to o 1007 zł jestem bliżej wcześniejszej emerytury. (93 zł to podatek)

To prawda, że zakup mieszkania za gotówkę i wynajem wychodzi mniej korzystnie niż zakup na kredyt przy tak niskich stopach procentowych jakie obecnie mamy. Jeśli ktoś ma do tego smykałkę to jest to świetna opcja, ale mi się nie chce „spinać” wszystkiego razem. Jeśli znajdę mieszkanie na sprzedaż na które się zdecyduję, to będę się bawić w kredyt jeśli nie dam rady całego sfinansować.

Jeden agent nieruchomości opowiadał mi o dziewczynie która kupiła już 9 kawalerek na kredyt. Póki co na pewno na tym zarabia, ale jeśli stopy procentowe skoczą np. do 10% to będzie miała problem. Może sporo zyskać (szybko się wzbogacić), ale może też pójść z torbami.

Ja wolę z torbami iść na siłownię więc powoli, z roku na rok, poprawiam stan swoich finansów i nie podejmuję zbyt dużego ryzyka. Tracę w ten sposób potencjalne zyski, ale bardziej cenię sobie spokojny sen.

Uzbierałem już solidną porcję gotówki na kolejną kawalerkę i w ciągu najbliższych miesięcy chciałbym kupić drugie mieszkanie na wynajem. Jeśli znajdę ciekawą ofertę w swoim rodzinnym mieście, to kupię za gotówkę. Jeśli znajdę w Krakowie, to będę musiał wziąć niewielkie kredyt, który i tak będę chciał spłacić tak szybko jak się da.

Zakup w dużym mieście vs. w małym mieście

Wynajem kawalerki w dużym mieście, takim jak Kraków, jest mało opłacalny. Moją kawalerkę wynajmuję za 1100 zł plus media, a za mieszkanie które wynajmuję dla siebie w Krakowie płacę 1100 zł plus media. Mieszkanie w moim rodzinnym mieście jest warte ok. 150 tys., to w Krakowie 250 tys., a odstępne wynosi tyle samo. Im większe miasto, tym rentowność kawalerek mniejsza.

Dlatego trochę przychylniej patrzę na swoje rodzinne miasto. Jednak z drugiej strony potencjał do wzrostu wartości w Krakowie jest dużo większy. Miasto jest tak zabudowane, że nie ma już gdzie wywrotki z betonem wcisnąć, a cały czas się rozwija. Kto wie, ile będą kosztować mieszkania w centrum za 10-20 lat.

Dlaczego akurat nastawiłem się na zakup małych mieszkań?

Kawalerki to najtańsze mieszkania na rynku ze względu na swój rozmiar. Tym samym najłatwiej uzbierać gotówkę na taki zakup. Z tego samego powodu kawalerkę łatwo sprzedać.

Wynajmując kawalerkę do czynienia masz z jednym wynajmującym, co najwyżej z parą. W dużych mieszkaniach wynajmowanych na pokoje jest większa rotacja – więcej papierów, częściej trzeba wystawiać ogłoszenia itp. Piotrek, który czasami komentuje wpisy rozwiązał ten problem zatrudniając managerkę i za niewielki procent ona zajmuje się wszystkim.

W mojej kawalerce pierwsza lokatorka mieszkała przez równe 2 lata. Kolejna wynajęła kilka miesięcy temu wraz z umową o najem okazjonalny więc mam nadzieję, że też trochę pomieszka. Zapowiada się, że rotacja nie będzie duża.

Kiedyś, chyba u Szafrańskiego, przeczytałem że wynajmuje tylko młodym, pracującym kobietom i podobne podejście sprawdza się u mnie. Choć aby to obiektywnie ocenić potrzeba jeszcze kilku lat.

Podsumowanie

Podsumowując, nie jestem poważnym inwestorem jak niektórzy z Was. Zakup mojej kawalerki na wynajem był po prostu dla mnie wygodny. Miałem pieniądze, „cynk” że jest mieszkanie do kupienia i pomoc na miejscu – nie musiałem załatwiać wszystkiego przylatując z Anglii.

Do tej pory, poza drobnym remontem, moja kawalerka nie przyprawiła mnie o ból głowy. Regularnie daje mi dochód, a to jest dla mnie dużo ważniejsze niż wzrost wartości mieszkania.

Jeśli kupię i wynajmę kolejne mieszkanie, to dochód z najmu (ok. 2000 zł) de facto pokryje moje koszty życia. Potrzebuję 1400 zł na opłaty za mieszkanie w którym mieszkam w Krakowie i 400 zł na jedzenie. Oczywiście nie daje mi to nadwyżki finansowej, tylko samo pokrycie kosztów, ale doprowadzi mnie na skraj wolności finansowej. Jeszcze tylko kilka lat i opuszczę wyścig szczurów, będę wolnym człowiekiem.